이 기사는 10월 10일 11:47 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
"100개의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장엔 100개의 답이 있습니다. 종합적 진단과 복합적 해결이 필요한 이유입니다."
김효건 삼일회계법인 PF 정상화센터장(48·사진 오른쪽 두 번째)은 10일 한국경제신문과의 인터뷰에서 "구조화 금융 기법의 발전으로 부동산 PF의 트랜치(Tranche)가 복잡해지고, 이해관계가 복잡하게 꼬여 단편적인 방식의 해결이 어렵다"며 이같이 말했다.
지난해 9월 말 '레고랜드 사태'로 부동산 PF 부실이 수면 위로 불거진 지 1년이 지났다. 이 문제는 여전히 현재진행형이다. 금융당국에 따르면 지난 6월 말 기준 부동산 PF 대출잔액은 133조1000억원에 달한다. 1분기 대비 1조5000억원 늘었다. 2020년 말(92조5000억원)과 비교하면 43.9% 급증했다.
특히 증권사에서 위험신호가 감지된다. 윤창현 국민의힘 의원이 금융감독원으로부터 제출받은 자료에 따르면 6월 말 기준 증권사 부동산 PF 고정이하여신비율은 21.8%에 이른다. 고정이하여신은 담보 처분을 통해서만 회수가 가능하거나 손실이 예상 또는 확실한 부실채권을 뜻한다. 증권사 부동산 PF 연체율은 17.3%, 부동산 PF 익스포저(위험 노출액)은 28조4000억원에 달한다.
김 센터장은 "부동산 PF 문제는 장기화될 가능성이 높다"고 진단했다. 이유는 건자재 가격과 인건비 인상 등으로 인한 공사비 상승과 글로벌 금리 인상 여파로 인한 금융 비용 상승이 복합적으로 작용하고 있기 때문이다.
김 센터장은 "궁극적으로 부동산 PF 문제가 해결되기 위해선 공사비 상승분보다 분양가가 더 오르고, 가계에서 대출을 일으켜 분양을 받을 수 있는 여건이 조성돼야 하는데 매크로 상황이 단기간에 이를 받쳐주는 쪽으로 전환되기가 어렵다"고 설명했다.
구조화 금융이 고도화되면서 부동산 PF 구조가 과거보다 더 복잡하게 꼬인 것도 문제 해결을 어렵게 하는 요인이다. 김 센터장은 "과거엔 빠진 이빨을 하나만 채워 넣는 방식으로도 PF 문제를 해결할 수 있었지만 지금은 복잡한 퍼즐을 맞추는 종합적 해결책이 없으면 문제가 풀리지 않는다"고 강조했다.
삼일회계법인은 복잡하게 꼬인 부동산 PF 문제 해결을 돕기 위해 지난달 PF 정상화센터를 발족했다. 김 센터장과 윤덕은 부센터장을 비롯해 실사·가치평가, 자산 매각, 임대 전환, PF 정상화 자문 등 각 분야 전문가 파트너 회계사만 8명이 모였다. 센터 총 구성원은 50여명에 달한다. 4대 회계법인 중 PF 관련 조직으론 규모가 가장 크다.
김 센터장은 삼일회계법인 PF 정상화센터의 경쟁력으로 '전문성'과 '포괄성'을 꼽았다. 김 센터장은 "부동산 PF 문제는 부동산 경기 사이클을 타고 주기적으로 반복되다 보니 이 문제를 주니어 시절부터 오랜 시간 담당했던 전문 인력이 많지 않다"며 "삼일에는 다른 회계법인에 비해 PF 문제를 실무 때부터 경험한 인력이 많아 맨파워가 뛰어나다"고 말했다.
김 센터장 역시 2000년 삼일회계법인에 입사해 '부실채권(NPL) 1세대'로 불리며 2008년 글로벌 금융위기, 2010년대 초반 저축은행 부실로 인한 부동산 PF 문제가 터졌을 때 실무를 맡으며 경험을 쌓은 인재다.
김 센터장은 "PF 사업 관련 자문을 제공하는 회계법인은 기존에도 있었지만 각 분야 전문가들을 모아 종합적으로 문제를 진단하고 해결할 수 있는 포괄적인 서비스를 제공하는 건 삼일이 유일하다"고 했다.
김 센터장은 PF 정상화센터의 대표적인 부동산 PF 자문 사례로 지방 미분양 사업장의 임대 전환을 꼽았다. 김 센터장은 "분양률이 낮은 지방 아파트 개발 사업을 맡은 시공사는 분양 수입이 적은 상황에 사업을 끌고 가다보니 자금 부담이 극에 달한 상황"이라며 "수분양자는 계약을 해지해 내보내고 임대주택으로 전환하면 한국주택금융공사와 주택도시보증공사의 보증을 받아 자금을 조달하기가 더 수월해진다"고 말했다. 이어 "일단 공사를 진행하고, 나중에 부동산 경기가 살아나면 다시 분양으로 전환하는 것도 가능해 당장 직면한 PF 위기를 벗어날 때 효과적인 방법"이라고 덧붙였다.
이런 사례처럼 PF 문제 해결을 위해선 다각도에서 문제를 진단해 마련한 종합적인 대책이 필요하다. 김 센터장이 "PF 정상화는 종합 재무 예술 영역"이라고 말하는 이유다. 김 센터장은 "사업성 제고와 금융비용 절감, 자금 연계가 PF 문제 해결을 위한 기본 3요소"라며 "최후 사업장 매각을 추진할 때도 인수 측에 매각 이후 사업 정상화 계획까지 제시할 수 있는 게 진짜 해결사의 역할"이라고 말했다.
박종관/류병화 기자 pjk@hankyung.com
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